Как получить разрешение на строительство быстровозводимого здания: юридические аспекты

Быстровозводимые здания пользуются высоким спросом из-за минимальных сроков монтажа и отсутствия необходимости в сложной строительной технике. Такие конструкции собираются из заранее изготовленных элементов, что снижает влияние погодных условий, сокращает количество рабочих на площадке, а также минимизирует затраты на подготовку территории. При этом транспортировка модулей осуществляется без масштабных логистических операций, что удобно для удаленных или труднодоступных районов.

Сборные здания востребованы в сферах, где важна оперативность – вахтовые поселки, временные офисы, хостелы, медицинские пункты, учебные заведения. Их универсальность, возможность многократного монтажа и демонтажа делают такие постройки практичным решением для бизнеса. За счет стандартизированных компонентов обеспечивается стабильное качество и соответствие санитарным, противопожарным и техническим нормам.

Юридические аспекты строительства

Распространение быстровозводимых решений привело к необходимости официального заявления со стороны государственных органов. В письме Минстроя России от 23 января 2025 года № 3236-СМ/08 разъясняется правовая позиция по поводу нормативного регулирования использования модульных зданий в сфере социального строительства. Особое внимание уделяется вопросам юридической квалификации объектов, необходимости прохождения госэкспертизы и дальнейшего оформления.

Документ подчеркивает: действующее градостроительное законодательство не содержит определений, напрямую касающихся модульного строительства. В частности, в Градостроительном кодексе РФ отсутствуют такие понятия, как «модуль», «модульное сооружение», «модульное здание». Вместо этого применяется категория «объект капитального строительства», охватывающая здания и сооружения с фундаментом, жестко зафиксированные на земельном участке, за исключением временных или легко перемещаемых конструкций.

Из этого следует, что модульные комплексы, не обладающие признаками капитальности, скорее всего, не могут быть отнесены к капитальному строительству. Это связано с отсутствием у таких объектов прочного фундамента и невозможностью их перемещения без разрушения основных элементов.

Признаки капитального строительства:

• наличие фундаментной основы;
• неподвижность и прочность конструкций;
• невозможность перемещения без разрушения элементов;
• долговременное функциональное назначение.

В таком случае необходимы разрешения, как при обычном строительстве.

Признаки временного (некапитального) объекта:

• возможность сборки и демонтажа без утраты назначения;
• отсутствие фундамента;
• быстрая установка и последующий демонтаж;
• использование в пределах временных нужд.

Если здание подпадает под второй тип, тогда нет необходимости оформлять проектную документацию, заказывать инженерные изыскания и получать разрешение на строительство. Такие строения оформляются как временные сооружения.

Нюансы

Минстрой отдельно подчеркивает, что модульное строительство – это лишь методика возведения объекта, а не самостоятельная категория в классификации зданий. Поэтому при проектировании капитального объекта, выполненного из модулей заводского изготовления, в том числе сэндвич-панелей, в документации необходимо отразить все проектные решения.

Для разработки проектных решений потребуется предоставить бумаги, подтверждающие законность использования участка под застройку. Все материалы условно делятся на две категории:

1. Комплект разрешительных актов, необходимых для проведения работ.
2. Техническое описание будущего объекта.

Чтобы впоследствии не возникло юридических препятствий, важно внимательно оформить каждый требуемый документ. Следует учитывать, что перечень согласований может отличаться в зависимости от территориальных норм.

Для строительства сборных конструкций предусмотрен стандартный пакет материалов, включающий:

• условия подключения к инженерным сетям;
• эскизное решение;
• архитектурное обоснование;
• технические расчеты по несущим элементам;
• свидетельства о правах на землю или договоренности с ее собственником;
• разрешения от надзорных органов.

В последнем пункте подразумеваются разрешения от санитарных, противопожарных, природоохранных и прочих структур, определенных на уровне субъекта;

На этапе утверждения проектных разработок формируется техническое задание для подключения:

• электроснабжения;
• отопительных систем;
• подачи воды;
• ливневой и дренажной канализации;
• сточных вод;
• вывоза бытового мусора.

Если предполагается образование токсичных веществ – готовится отдельный комплект условий.

Детально прорабатываются все инженерные и инфраструктурные элементы будущего здания. Это может включать схемы подачи тепла, системы газоснабжения, линии связи и иные коммуникации.